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1-2月11城土地出讓金均超百億,集中供地將為市場(chǎng)降溫?

雖然受春節(jié)假期影響,但是房企拿地?zé)崆椴粶p。今年前兩個(gè)月,上海、杭州、成都、北京、寧波、南京等11個(gè)城市賣地超百億;同期,有8家房企拿地超百億。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),今年以來(lái)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度仍較高,優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度不減,高價(jià)地成交宗數(shù)處在高位。不過(guò),近期傳聞針對(duì)22城推行的“兩集中”供地政策,或?qū)?dòng)溢價(jià)率下行,對(duì)土地市場(chǎng)起到降溫作用。

50城賣地5146.8億,同比漲三成

今年前兩個(gè)月,房企積極拿地的趨勢(shì)持續(xù)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,因?yàn)?020年初疫情的特殊情況,使得2021年1-2月的土地成交金額同比漲幅較高,50大熱點(diǎn)城市賣地5146.8億元,同比上漲高達(dá)30%,其中上海、杭州、成都、北京、寧波、南京等11個(gè)城市賣地超百億。

值得關(guān)注的,今年前兩個(gè)月,上海賣地排名超過(guò)杭州,位居首位,土地出讓金額為943.26億元,同比上漲了52.38%,杭州則以659.99億元排名第二位,同比漲幅高達(dá)77.45%。

在11個(gè)賣地超百億城市中,只有北京和福州的土地出讓金同比減少,其中北京土地出讓金為281.18億元,同比大幅縮水58.12%。

從2月數(shù)據(jù)看,熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率較高。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,2月份,40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為西安、徐州、南寧、金華和寧波,土地成交溢價(jià)率分別為153%、79%、73%、52%和36%。

具體來(lái)看,2月份,西安溢價(jià)率最高,主要是一宗曲江新區(qū)的純住宅用地成交實(shí)際可售樓面價(jià)達(dá)24325元/平方米,溢價(jià)率達(dá)到153.6%,該地塊樓面價(jià)創(chuàng)西安歷史新高;徐州多幅純住宅用地和商住用地高溢價(jià)成交,部分地塊溢價(jià)率甚至超過(guò)100%;南寧僅有一宗江南區(qū)的商住用地成交,溢價(jià)率達(dá)到73%。此外,2月份,廊坊、蘭州、深圳等9城的土地成交溢價(jià)率為0,部分城市地市仍處于降溫中。

對(duì)于2021年初的土地市場(chǎng),中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,整體房企拿地依然積極,土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升,多個(gè)城市再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交,雖然整體土地市場(chǎng)地價(jià)依然未全面上漲,但部分城市部分土地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)。

中指指數(shù)研究總監(jiān)曹晶晶也認(rèn)為,今年以來(lái)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度仍較高,優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度不減,高價(jià)地成交宗數(shù)處在高位。

1-2月土地出讓金超百億城市列表

數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)

前兩個(gè)月8家房企拿地均超百億

通常情況下,受新年影響,企業(yè)拿地規(guī)模通常有所下降。但是今年2月,部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度依舊保持積極,龍頭房企在多城發(fā)力。據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、招商蛇口均出現(xiàn)在2個(gè)城市的1-2月拿地總額TOP10榜單中。其中,綠城中國(guó)一舉拿下了杭州1-2月拿地總額以及拿地面積的冠軍。

在1-2月房企拿地金額排名中,綠城中國(guó)也以248億元位列第一,建發(fā)、招商蛇口、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)分別位列第二至第五,共有8家房企超百億元。

1-2月房企拿地金額及面積排名

數(shù)據(jù)來(lái)源:中指研究院

整體來(lái)看,據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年1-2月,TOP100企業(yè)拿地總額3866億元,拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%。而從新增貨值來(lái)看,浦發(fā)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)和保利發(fā)展占據(jù)榜單前三位。其中,浦發(fā)集團(tuán)以累計(jì)新增貨值657億元占據(jù)榜單第一,融創(chuàng)中國(guó)和保利發(fā)展緊隨其后,分別為571億元和564億元。

在區(qū)域布局方面,企業(yè)依舊熱衷于在長(zhǎng)三角拿地,今年1-2月,50家房企在長(zhǎng)三角拿地占比為40.1%;粵港澳大灣區(qū)次之,占比為8.0%;長(zhǎng)江中游和成渝城市群占比分別達(dá)6.5%和7.0%。

從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看,2月入榜地塊主要集中于上海和廣州,上海共有3宗地塊入榜,總成交金額為233億元。其中,上海市虹口區(qū)四川北路街道、北外灘街道地塊以總價(jià)111億元位居榜首,成交樓面均價(jià)為44904元/平方米。

值得關(guān)注的是,房企合作力度下降,拿地權(quán)益金額占比也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。今年1-2月,50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為86.9%,較上年同期增長(zhǎng)近10%,對(duì)此,中指指數(shù)研究總監(jiān)曹晶晶認(rèn)為,不少企業(yè)越發(fā)偏愛(ài)獨(dú)立拿地,可以保持更多利潤(rùn)空間。

業(yè)內(nèi):“兩集中”供地或帶動(dòng)溢價(jià)率下行

近期,有消息稱,自然資源部發(fā)文對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市的住宅土地出讓方式提出新的監(jiān)管要求,實(shí)施“兩集中”供地政策,也就是全年不超過(guò)3次集中發(fā)布出讓公告及集中組織出讓活動(dòng)。

對(duì)此,易居研究院研究員沈昕認(rèn)為,預(yù)計(jì)集中供地新政實(shí)施后,對(duì)房企的現(xiàn)金流管理能力提出了更高的要求,一定程度上將降低土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度和溢價(jià)率,土地市場(chǎng)周期性波動(dòng)也將減弱。

曹晶晶也表示,集中供地將分流房企資金,客觀上帶動(dòng)土地市場(chǎng)溢價(jià)率下行,土地市場(chǎng)降溫。根據(jù)中指數(shù)據(jù),按照2020年的供地情況,上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗,現(xiàn)有招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金,集中供地客觀上將分流企業(yè)資金,熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈洹6貎r(jià)回歸理性,預(yù)期將有助于房企利潤(rùn)率得到邊際改善。

此外,土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期,進(jìn)而引導(dǎo)購(gòu)房者穩(wěn)定預(yù)期,但可能造成項(xiàng)目集中入市,競(jìng)爭(zhēng)加劇,市場(chǎng)周期或?qū)⒅厮堋?/p>

若“兩集中”供地政策落地執(zhí)行,曹晶晶認(rèn)為,將全面考驗(yàn)房企的融資、投研、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)管理能力,在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,企業(yè)更需練好內(nèi)功,同時(shí)把握時(shí)機(jī),采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。

曹晶晶還建議,房企可以關(guān)注22城之外的投資機(jī)會(huì),特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市;同時(shí),仍需抓住重點(diǎn)城市投資機(jī)會(huì),但應(yīng)善用工具,提高投資決策效率;加大合作拿地,提升非招拍掛市場(chǎng)拿地能力。

來(lái)源:新京報(bào)記者 袁秀麗


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